Заключение и подписание предварительного договора купли-продажи является очень важной частью будущей основной сделки. На его основании обе стороны обязуются друг перед другом в будущем подписать основной договор купли-продажи.

Главным правилом в момент составления договора является рассмотрение самых важных вопросов. В этом документе должна быть прописана четкая схема дальнейших действий. Кроме этого, должны быть предусмотрены все возможные риски.

Правила составления договора

Этот договор заключается в обыкновенной письменной форме.

Документ является официальным только тогда, когда между сторонами сделки были достигнуты договоренность, которые, в свою очередь, максимально четко прописаны в документе.

Ответственность сторон при заключении и подписании такового документа

Основными прописанными пунктами ответственности обеих сторон являются:

Если не произойдет подписание и заключение основного договора до указанного времени по вине продавца, то он будет обязан отдать покупателю задаток. Сумма выплаты задатка должна проходить в двойном размере;
Если же подписание основного договора не состоялось по вине покупателя , тогда задаток, который он уже выплатил продавцу, не возвращается.

Существенные условия договора

В момент заключения предварительного договора купли-продажи, обеими сторонами должны быть четко прописаны всевозможные пункты, а также условия заключения основной сделки. Этот документ включает в себя:

Вводная часть

В первую очередь следует прописать название составляемого документа. Если по каким-то причинам оно отсутствует, то необходимо будет тщательно изучить основную часть этого документа.

Не менее важно указывать дату подписки документа. Этот факт указывает на то, что договор вступил в силу, со всеми вытекающими.

Если посмотреть на этот вопрос с юридической точки зрения, то этот факт очень важен в момент заключения и подписания договора. Большое значение играет указание места, где и состоялось подписание документа.

Правильно составленный договор и все пункты, которые в нем прописаны, залог будущего успеха. В процессе составления такого документа должны быть указаны все данные, как продавца, так и покупателя, а именно их контактные данные, ФИО и их должности.

Предмет будущей сделки

Основным предметом договора являются особо значимые условия сделки. В этой части документа строго оговаривается суть правоотношений, в которые вступают обе стороны сделки.

Здесь же, четко прописываются все права обеих сторон, а также их обязанности друг перед другом, сумма к оплате за приобретаемый товар, каким образом и в какое время будут произведены расчеты, строгое прописание всех сроков и других нюансов.

Дополнительные условия сделки

Этот пункт совершенно не обязателен, при составлении предварительного документа, но, так или иначе, он играет значительную роль в реализации обеими сторонами собственных прав и обязанностей.

Остальные условия сделки

Этот пункт договора может нести в себе всевозможные технические моменты. Конкретные рекомендации по вопросу составления договора целиком и полностью зависят типа сделки.

На сегодняшний день с легкость можно составить такой договор самостоятельно, но если дело касается весьма крупной и серьезной сделки, то лучше всего прибегнуть к услугам квалифицированных специалистов.

Ответственность обеих сторон при заключении предварительного договора

Не менее важным пунктом в составлении такового документа является ответственность обеих сторон сделки.

Этот вопрос включает в себя:

В том случае, если каким–либо образом, покупателем были нарушены прописанные сроки оплаты, продавец имеет полное право потребовать выплату неустойки. Ее сумма также должна быть прописана в предварительно заключенном документе.
Если сроки передачи товара, по какой-либо причине были нарушены продавцом, то покупатель имеет полное право потребовать выплату неустойки. Процент этой самой неустойки, также должен быть строго прописан. С того момента, как продавцом было получено письменное требование покупателя, в течении нескольких календарных дней он обязуется выплатить всю затребованную суму. Если же продавец не согласен с требованиями покупателя, то ему необходимо составить и отправить мотивированный ответ.
Полная выплата неустойки совершенно не освобождает обе стороны договора от его исполнения, а также возмещения всех убытков.

Порядок разрешения споров

Этот факт в момент подписания предварительного договора купли-продажи, является важным и он должен быть прописан в документе.

К этому пункту относятся:

Возможные спорные ситуации, которые возникают в связи с исполнением настоящего договора, разрешаются самим покупателем и продавцом. При этом важно соблюдать весь претензионный порядок.
Все имеющиеся претензии подаются исключительно в письменном виде. При этом важно, приложить всю документацию, подтверждающую все имеющиеся изложенные в ней требования. Важно, чтобы такая претензия была подписана и заверена печатью уполномоченной юридической особы.
Эта претензия должна быть рассмотрена в течение нескольких дней с того момента, как она была передана и подписана. Сам же отправитель должен быть оповещен о сроках.
В случае не поступления ответа или отправителем был получен отказ в удовлетворении претензии, то все споры должны рассматриваться Арбитражным судом.

Срок действия предварительного договора

Согласно п.4 статьи 429 ГК РФ, в момент подписания предварительного договора, одним из обязательных пунктов является период, в который обе стороны сделки обязуются друг перед другом подписать окончательный договор.

В случае отсутствия этого пункта основной договор может быть составлен на протяжении 1 года со времени, как был составлен предварительный договор.

Заключение и подписание основного договора купли-продажи на прямую связано с тем моментом, когда продавец получил свидетельство о собственности, а также им была получена предоплата в полном размере от покупателя.

Исходя из этого, можно сказать, что сроки устанавливают обе стороны сделки, удобных для них образом.

Помимо этого, важным является тот факт, что в случае острой необходимости, по обоюдному согласию обеих сторон сделки, срок может быть изменен.

Основные ошибки при заключении предварительного договора купли-продажи

Немаловажен тот факт, что в процессе подписания предварительного договора, могут быть не учтены все основные условия будущей сделки.

Этот факт способствует появлению весьма серьезных разногласий во время заключения и подписания основного договора. Кроме этого, в таких ситуациях, предварительный договор может быть признан недействительным.

Такой результат может быть в том случае, если в предварительно заключенном документе не были прописаны все основные условия сделки. Дело в том, что без этих данных, документ не несет в себе юридической силы.

Исходя из этого, обе стороны сделки должны с максимальной ответственностью подойти к вопросу составления предварительного договора купли продажи, осознавая при этом всю степень ответственности.

Важно: предварительный договор купли-продажи создают в 3-х экземплярах. Один из них должен остаться у юридического лица, которое, собственно, и заверило этот документ. Остальные же два договора должны быть у покупателя и продавца.

Все споры, возникшие в результате выполнения правил договора или же все вытекающие из него, могут быть разрешены только в том порядке, который предусматривает законодательство страны.

Последним пунктом этого договора являются реквизиты обеих сторон сделки, а именно:

Паспортные данные обеих сторон сделки – ФИО;
Юридический адрес лиц;
Адрес, по которому проживает каждое лицо сделки;
Идентификационный номер каждой стороны;
Возможные банковские реквизиты;
Расчетный счет обеих сторон;
Подписи каждой стороны сделки.

Правильное составление такого документа и все четко прописанные в нем условия – залог успешной будущей сделки.

Прежде чем составить и подписать предварительный договор купли-продажи, покупатель просто обязан сделать тщательную проверку всех возможных документов и дома в целом. Это является самой большой ошибкой и оплошностью.

Таким образом, необходимо проверять:

всю домовую книгу и убедиться, не прописан ли кто в приобретаемой квартире;
тщательно проверить всю юридическую документацию. В том случае, если вы в этом не разбираетесь, то привести с собой на сделку грамотного юриста, для рассмотрения и изучения всех бумаг;
поговорите с соседями и узнайте как можно больше о продавце квартиры;
никогда не стоит подписывать такой документ, предварительно не посмотрев квартиру;
не менее важно и то, чтобы покупатель не оставлял залог заранее, особенно в крупных размерах.

Нужно быть предельно внимательными и осторожными!

Образец документа договора предварительной купли продажи:

http://belforma.net/ договоры.

ПДКП (преддоговор на покупку) – это предварительный договор купли-продажи недвижимости , официальный удостоверенный сторонами документ контрактного типа. Порождает обязанность сторон к намерению заключить сделку. Составляется заведомо, до начала процедуры купли-продажи, выступает в роли первого этапа сделки.

Имеет вид официального документа, с удостоверением подписями сторон. Поэтому его основные положения должны соблюдаться. После подписания контрагентами объект резервируется за потенциальным покупателем, но не переходит в его собственность.

Зачем нужен и кто его составляет? Наличие заключённого предварительного договора должно гарантировать сторонам (которые и участвуют в составлении):

продавцу – что покупатель найден и сделка состоится;
покупателю – что квартира зарезервирована и снята с торгов.

Эти основные гарантии должны соблюдаться, в них – цель и смысл заключения ПДКП.

Это значит, что в промежуток времени между подписанием ПДКП и заключением сделки можно перепроверить и выявить характеристики приобретаемой квартиры . А так же сверить их с теми, которые будут внесены в основной договор при сделке.

Смотрите видео о назначении предварительного договора купли-продажи:

Действителен ли с юридической точки зрения?

Правовая база регулируется статьёй 429 ГК РФ , определяющей основные позиции составления и заключения договора, его юридическую силу.

В отличие от устных договорённостей, которые не обязывают стороны к завершению сделки, заключение ПДКП вменяет им данные обязательства . Поэтому его требуется составить в письменном виде, согласно статье 160 ГК РФ , с применением всех норм, предусмотренных для составления и удостоверения.

При этом допускается как рукописный вариант, так и распечатанный текст, с обязательно проставленными собственноручно подписями покупателя и продавца. По усмотрению сторон допускается нотариальное удостоверение, придающее документу дополнительную силу.

Договор действителен с каких пор? Он вступает в юридическую силу с момента подписания его сторонами, но контрагенты не имеют полномочий на требование исполнения обязательств, допустимых только по завершении сделки . То есть:

Покупатель не вправе требовать освобождение жилья и немедленного заселения на приобретаемую жилплощадь.
Продавец не может требовать оплаты в полном объёме.

По усмотрению сторон, оплата при заключении ПДКП может быть соразмерна лишь сумме задатка или аванса.

Нужно ли регистрировать в Росреестре?

Теперь вы знаете, нужно ли регистрировать ПДКП.

Особенности заключения

С задатком или авансом

Задаток – гарантия резервирования объекта и готовности сторон к сделке. После его предоставления покупателем, продавец обязан немедленно прекратить поиск покупателей, а покупатель – поиск объекта на продажу.

ВАЖНО : Если задаток не предоставлялся, то юридическая сила ПДКП будет ничтожной, за несоблюдение его положений недобросовестный контрагент не понесёт никакой ответственности.

Законность получения задатка оглашена в статье 380 ГК РФ . При этом в дальнейшем :

Перечисленные положения требуется обязательно внести в положение договора, определяющее условия получения задатка. Несмотря на то, что оно полностью правоспособно и законно – наличие такого пункта не позволит оспорить правомочие норм статьи 381 ГК РФ.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения () задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

При этом обязательно следует указать, что деньги получены в качестве задатка , с вытекающей из норм статьи 381, с обозначенными правовыми последствиями.

Если в положении договора будет применён термин «аванс», это меняет полномочия сторон, так как аванс возвращается при расторжении ПДКП всегда в соразмерном объёме, если сторонами не проводится полный расчёт по сделке. Здесь вина контрагента не учитывается и не предусматривает компенсации.

Ипотека

Ипотечная сделка предусматривает согласие кредитной организации как базового условия для покупки квартиры. Поэтому при заключении ПДКП сторонам требуется определить статус отказа от предоставления кредита банком :

как объективной причины, с возвращением задатка покупателю;
как вины покупателя, без получения задатка.

В правовом отношении обе позиции представляются законными, так как продавец при срыве сделки несёт материальный ущерб, снимая объект с торгов и теряя покупателей, что может существенно сдвинуть сроки продажи квартиры. В то же время объективность отказа должна быть предусмотрена заранее, как фактор риска, сопутствующий сделке.

Поэтому при , данное обстоятельство следует оговорить в ПДКП особо, указав – является ли отказ банка поводом для возвращения задатка, или его потребуется вернуть.

Покупка доли

В случае может возникнуть объективная причина в виде права совладельца на преимущественную покупку. Однако следует учесть, что продавцу необходимо согласовать вопрос о преимущественной покупке до момента заключения ПДКП со сторонним лицом .

А покупателю требуется проверить наличие в пакете подготовленной для сделки документации – нотариально удостоверенного согласия от сособственника продавца.

Поэтому в стандартном случае предварительный договор заключают только после отказа лиц, имеющих право преимущественной покупки . Но по усмотрению сторон, если ПДКП заключается до получения нотариально удостоверенного согласия, можно внести подпункт об объективном характере указанной причины, в случае расторжения сделки.

Тогда продавец вернёт при срыве сделки по причине притязаний совладельца, только полученный задаток.

Жилье в новостройке

Если объект ещё не сдан, то (ДДУ), а предварительный договор получает наименование ПДДУ. Этот документ опирается на ту же правовую базу, что и ПДКП, за исключением того, что заключается с застройщиком как с юридическим лицом.

Поэтому здесь кроме подписей сторон ставится печать юридического лица и даются его реквизиты. Если гражданин не заключил основной договор, задаток остаётся у застройщика .

СОВЕТ : Если квартира с указанными в ПДДУ параметрами продана застройщиком другому лицу, претендент на долевое участие вправе взыскать задаток в двойном объёме, если это предусматривалось отдельным положением ПДДУ.

По преимуществу здесь устанавливаются и подробно описываются обязательства и ответственность сторон, которые могут предусматривать и начисление пени, штрафов и т.п. за просрочку платежа или срока заключения основного ДДУ. По ПДДУ недопустимо уплачивать сумму, превышающую размер установленного задатка, так как этот договор не регистрируется и не обеспечивается гарантиями.

Разновидности ПДКП

Используемая форма должна содержать нормы, применяемые к заключению договоров, контрактов, соглашений двустороннего характера. В самом начале указывается время и место его заключения. Следом даются сведения о сторонах, с указанием :

фамилии, имени, отчества;
года рождения;
адреса регистрации (проживания);
паспортных данных.

После перечисленных сведениях о контрагентах, и определения таковых в качестве «Покупателя» и «Продавца», формулируется фраза: «Заключили настоящий договор о нижеследующем». После этой формулировки вносится предмет договора, которым выступает предстоящая сделка купли-продажи.

После определения предмета договора перечисляются основные пункты :

расчёты по договору;
уплата задатка (аванса);
сроки и условия ;
условия расторжения;
заключительные положения.

ВНИМАНИЕ : Каждый пункт содержит определённые положения, поясняющиеся подпунктами. В заключение ставятся подписи сторон, а так же – печать и реквизиты юридического лица, если им оформляется сделка.

Теперь вы знаете, как правильно составить документ.

Существенные условия

В число существенных условий входят предусмотренные для проведения сделки купли продажи :

Кроме перечисленного, по усмотрению сторон могут вноситься и иные положения, требующие обязательного исполнения при совершении сделки . Например:

кто оплачивает расходы по оформлению сделки;
нотариальное удостоверение;
вопрос о задатке, пени и неустойке;
обстоятельства форс-мажора и их влияние на проведение сделки;
условия расторжения договора.

Несоблюдение норм составления ПДКП влечёт его ничтожность.

На какие пункты следует обратить внимание?

В первую очередь должно соблюдаться требование к форме, основные положения и пункты, данные выше, должны обязательно быть включены в текст. Особое внимание следует обратить на существенные условия.
Нужно учитывать, что документация контрактного типа составляется и подписывается сторонами с целью предоставления каждому из контрагентов особых преимуществ. Если какое-либо положение таких преимуществ не предоставляет, или лишает их – текст договора следует пересмотреть и составить так, чтобы соблюдались имущественные интересы обеих сторон.
Чтобы не попасть на удочку мошенников, нужно обратить внимание на правильно внесённые в договор паспортные данные контрагента, кадастровые и технические характеристики приобретаемой квартиры. Обязательно сверить их с правоустанавливающим документом и свидетельством о праве собственности, которые должны предъявляться в виде оригиналов.
Обязательно проверяется возраст собственника. Если он несовершеннолетний – от его имени должен действовать законный представитель, а органы опеки и попечительства представить дополнительное разрешение.
Посредник, действующий в интересах лица должен иметь нотариально удостоверенную доверенность. Эти факты так же обязательно указываются в предмете договора при представлении сторон.

Как оформить правильно? В целом договор должен иметь однозначный и непротиворечивый стиль оформления, все положения нужно излагать лаконично, во избежание интерпретаций контрагентом и его представителем. Особенно чётко нужно обозначить :

стоимость квартиры;
наличие задатка (аванса);
условия проведения сделки;
сроки.

Ни одно из положений не может быть внесено без согласия каждой из сторон.

В течение какого срока актуален?

ВАЖНО : Документ сохраняет юридическую силу до момента заключения основного договора купчей, с передачей документации по сделке в регистрирующий орган. Этот срок указывается отдельным положением, на которое контрагенты ориентируются при назначении срока проведения сделки.

Если в установленный в ПДКП срок сделка не состоялась, предварительный договор не утрачивает юридическую силу, а стороны, на его основании, получают полномочия :

Если конкретный срок сделки не назначен – договор действителен в течение года, после чего нужно завершить сделку или решить вопрос с полученным задатком (авансом), если он предоставлялся.

Когда и какую роль играет в сделке?

Если у покупателя достаточно средств для немедленного приобретения квартиры, предварительный договор можно не заключать. Он требуется тогда, когда сделка по объективным причинам откладывается, но покупатель принял незыблемое решение о приобретении данного объекта.

По преимуществу такие ситуации связаны с отсутствием нужной суммы денег у покупателя, в момент нахождения подходящей для покупки квартиры. Продавец вправе не соглашаться на заключение такого договора , если планирует найти наиболее подходящего покупателя.

СОВЕТ : Заключение предварительного договора купли продажи – право сторон, но не их обязанность. Купчая, составленная при сделке без ПДКП полностью правоспособна.

Роль ПДКП для обеих сторон заключается в обязательстве проведения сделки купли продажи квартиры, с указанными в договоре параметрами.

Когда составляется основной документ?

После заключения ПДКП сделка состоится :

в срок, указанный в его положениях;
после соответствующих обстоятельств (например – получение кредита);
не позднее чем через год после заключения.

Стандартная процедура заключается в урегулировании вопросов по сделке на основании согласия сторон или при , которым может выступить:

риэлтерская компания;
юрист, сопровождающий сделку;
компания застройщика (при ДДУ).

Сделка происходит следующим образом :

После передачи документации на регистрацию, ПДКП утрачивает свою силу.

Основания для расторжения

Можно ли расторгнуть? В число оснований входят те, которые нарушили одно (несколько) из положений, внесённых в договор, что регламентировано нормами статьи 455 ГК РФ.

Статья 455 ГК РФ. Условие договора о товаре

Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса .
Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Кроме этого расторжение допустимо :

если при заключении ПДКП проявлялось насилие, шантаж или обман;
если стороной выступило недееспособное лицо;
когда одна из сторон не достигла 18 лет;
если сделка оказалась кабальной.

ВАЖНО : Перечисленные случаи не допускают взимания задатка, так как составленные с нарушением законодательства договора признаются ничтожными, заведомо не вступающими в силу.

В остальных случаях разорвать договор можно как по согласию сторон, так и в суде.

Как расторгнуть? Процедура расторжения следующая. Та из сторон, которая проявляет инициативу для расторжения договора, обязана представить контрагенту официальное уведомление о расторжении, с объяснением причин. Здесь же предлагается составить соглашение о расторжении. Контрагент в ответ на уведомление вправе ответить как согласием, так и отказом . В случае отказа вопрос решается в суде.

Заключение

По усмотрению сторон при можно составить предварительный договор. В нём устанавливается обязанность сторон к заключению сделки купли-продажи в определённый срок, на указанных в договоре условиях.

По этому договору допустимо получить аванс или задаток. ПДКП расторгается по взаимному согласию или в суде. А если сделка состоялась – утрачивает силу в момент передачи документации на регистрацию. Теперь вы знаете, что это такое и как составить документ.

Сделки по приобретению или отчуждению жилых помещений влекут большие риски. Перед покупкой квартиры необходимо проверить документы, решить вопрос о выписке всех зарегистрированных лиц или получить одобрение по ипотеке, что занимает довольно много времени. Поэтому, продавцу и покупателю нужны гарантии, что контрагент не откажется от подписания договора в будущем. Такой гарантией выступает документ, подтверждающий предварительное согласование условий купли-продажи.

Общая характеристика

Согласно ст. 429 ГК РФ, предварительный договор на покупку квартиры закрепляет обязанность потенциального покупателя и продавца заключить сделку об отчуждении собственности спустя некоторое время.

Письменное намерение купить или продать жилье должно отражать все достигнутые контрагентами договоренности:

характеристику продаваемого объекта;
цену недвижимости;
способ оплаты;
порядок приемки-передачи жилплощади;
обременения недвижимости, если они есть.

Важно. Такая договоренность не порождает возникновения или прекращения прав на помещение. Он лишь гарантирует, что жилплощадь будет продана на согласованных контрагентами условиях.

Что важно знать при заключении

Преддоговор по отчуждению недвижимости служит шаблоном для основного соглашения. Подписывая его, участник сделки не сможет просто так отказаться от прописанных в нем условий в будущем.

Сторонами предварительного контракта являются лица, принимающие или отчуждающие объект. В документе они именуются как «Продавец» и «Покупатель», либо «Будущий продавец» и «Будущий приобретатель».

От имени продавца заключить соглашение о предварительной продаже жилой площади могут только физические или юридические лица, с доверенностью на право отчуждать недвижимость. В качестве покупателя обязательно указывается действительный приобретатель жилья, на имя которого оно будет впоследствии зарегистрировано. Поэтому, договор не может быть подписан родственником или другом вместо отсутствующего собственника или получателя имущества, если на это не имеется нотариально оформленного разрешения владельца.

По предварительной договоренности в счет оплаты стоимости квартиры жилплощади приобретатель может передать продавцу денежные средства. Они будут оформлены в качестве:

задатка;
аванса по сделке.

Читайте также: Выдача земельных участков многодетным семьям

Задаток предполагает внесение в качестве предоплаты по сделке определенной сторонами суммы. Если покупатель впоследствии откажется от заключения договора купли-продажи жилья не по вине продавца, сумма задатка ему не возвращается. Если уговор о покупке объекта расторгнут собственником имущества, потенциальному приобретателю выплачивается двойной размер внесенных им денежных средств.

При отказе одной из сторон от оформления контракта, сумма аванса возвращается приобретателю независимо от того, по каким причинам основное соглашение не подписано.

Обратите внимание. При передаче суммы задатка или аванса покупателю необходимо оформить документы, подтверждающие фактическое получение денег продавцом (расписку, выписку из банка).

Размер предоплаты устанавливается по желанию сторон. Однако покупателю не следует вносить большие суммы в счет будущего уговора. За время подготовки к основной сделке могут произойти разные неблагоприятные события (отказ банка в выдаче ипотеки, смерть одной из сторон или несчастный случай), вследствие чего купить квартиру станет невозможно. А вернуть деньги контрагенты откажутся.

Совет. Сумму задатка или аванса целесообразно ограничить до 5-10 % от стоимости имущества, определенного обязательствами.

Форма сделки

Предварительный договор заключается в той форме, в которой будет составляться соглашение о реализации квартиры. Если стороны не настаивают на нотариальном оформлении договора, то для придания юридической силы их договоренность лучше закрепить в письменном виде.

Справочная информация . Нет необходимости регистрировать заблаговременно соглашение в органах Росреестра.

Предварительный договор купли-продажи квартиры не должен выражаться только в устной форме, поскольку такая сделка является ничтожной.

Законодательство РФ не устанавливает жестких требований к структуре предварительного соглашения о купле-продаже жилого помещения. На основании общих положений гражданского законодательства, можно выделить следующие обязательные элементы документа:

Преамбулу с указанием Ф.И.О. сторон и реквизиты паспортов. Данные о собственнике должны совпадать со сведениями, указанными в документах на квартиру. Если от одной из сторон выступают два и больше участников, полная информация указывается о каждом из них
Основную часть — прописываются важные сведения о предмете договора, а именно: адрес помещения; на каком этаже находится; площадь и количество комнат объекта; номер кадастрового учета; основания возникновения прав на имущество у продавца; состояние жилого помещения; существующие обременения (например, регистрация по месту жительства, залог и т.д.); цена сделки; порядок расчетов.
Заключительную часть, в которой необходимо прописать:

максимальные сроки оформления фактической купли-продажи;
обязательства сторон по подготовке основного контракта (в частности, кто из участников будет нести расходы по сделке, собирать необходимые справки и т.д.);
реквизиты сторон и проставить подписи.

Читайте также: Перераспределение границ земельного участка и образование нового участка

Внимание. Если при составлении документа в описании квартиры будет допущена ошибка, он не будет иметь юридической силы.

Срок действия

ГК РФ не устанавливает максимальных и минимальных периодов действия предварительного договора купли-продажи, поэтому данный вопрос разрешается участниками самостоятельно.

Существует несколько вариантов определения сроков «будущего» контракта по отчуждению недвижимости:

путем указания периода времени, в течение которого нужно зарегистрировать основной документ;
проставлением точной даты предоставления подписанного контракта в органы Росреестра.

Пример формулировки. «Соглашение о намерениях вступает в силу в момент его подписания всеми участниками и действует в течение 3 (трех) месяцев».

Если в тексте контракта нет указания на то, в течение какого времени участвующие в нем лица должны зарегистрировать переход прав на имущество, предельным сроком для заключения сделки должны считаться 12 месяцев со дня подписания документа.

Приобретение квартиры в ипотеку

На сегодняшний день довольно распространенным способом приобретения жилого помещения является его покупка по ипотечному кредиту Сбербанка. При этом денежная сумма предоставляется покупателю взаймы под залог приобретаемой недвижимости.

Прежде, чем купить жилплощадь таким способом, необходимо получить:

согласие банка на предоставление покупателю жилищной ссуды;
одобрение на покупку конкретного, уже выбранного покупателем, объекта.

За время оформления этих документов, продавец может найти другого желающего купить жилье или изменить условия договора (например, повысить цену, пересмотреть договоренность о расходах по регистрации перехода права собственности). Поэтому при получении ипотеки в Сбербанке целесообразно составить предварительный договор купли-продажи квартиры.

В тексте условий, помимо рассмотренных выше положений, необходимо отразить:

факт приобретения имущества под залог;
наименование и реквизиты Сбербанка;
дату перевода денег банком продавцу.

Срок, на который заключается соглашение о достижении предварительной договоренности о покупке жилья по ипотеке, будет напрямую зависеть от периода рассмотрения банком заявки покупателя. По факту, с момента направления клиентом заявления о выдаче ипотеки до ее одобрения проходит около 2-х месяцев.

Сделкам с недвижимостью очень часто предшествует предварительный договор купли-продажи, условия заключения и особенности которого прописаны в Гражданском кодексе. Он является гарантом того, что покупатель и продавец в будущем заключат основное соглашение, согласно которому покупатель приобретёт объект недвижимости, а продавец передаст право собственности на него.

Особенности

При заключении такого типа соглашения покупатель ещё не становится полноправным владельцем недвижимого имущества, а только получает право в будущем оформить основную сделку купли-продажи этого имущества.

В каких случаях имеет смысл оформить предварительный договор купли продажи недвижимости ()? Стороны прибегают к заключению такого соглашения, когда:

покупатель не имеет пока определённого количества денежных средств на покупку недвижимого объекта и ему нужно дождаться наступления того или иного события для получения денег: вступления в права наследования, одобрения ипотеки;
продавцу требуется время, для того, чтобы собрать/оформить необходимые документы;
собственник объекта недвижимости находится в другом городе/стране: необходимо дождаться его присутствия либо оформить доверенность на совершение сделки третьим лицом от имени собственника.

Возможны и иные обстоятельства, из-за которых заинтересованные в отчуждении недвижимого имущества стороны, вынуждены заключить предварительный договор купли-продажи.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, квартиры или другого жилого помещения служит гарантией того, что покупатель в будущем приобретёт именно имущество продавца. Причём основной договор будет заключён на тех условиях, которые прописаны в предварительном.

Требования к данному виду договора

он заключается в письменной форме;
нотариальное удостоверение не является обязательным, но стороны могут договориться о заверении документа в нотариальной конторе;
в будущем стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи на условиях, прописанных в предварительном соглашении;
существенные условия, которые необходимо отразить в документе и которые впоследствии будут включены и в основной договор тоже: предмет сделки (адрес объекта недвижимости, его назначение, площадь общая/жилая, этажность, количество комнат и прочие характеристики), стоимость квартиры/дома/участка, сведения о покупателе и продавце (паспортные данные, адрес фактического места проживания), если сделка выполняется через представителя: реквизиты доверенности и сведения о доверенном лице;
предварительный договор купли продажи дома/квартиры/земельного участка предполагает указание сроков, в соответствии с которыми будет заключена основная сделка купли-продажи. Если конкретные сроки не указываются, тогда по умолчанию считается, что основное соглашение должно быть подписано сторонами не позднее года с момента заключения предварительного договора.

Ответственность сторон

Согласно положениям Гражданского кодекса, если одна сторона уклоняется от выполнения главного обязательства: заключения основного договора, вторая сторона имеет право подать иск в суд с требованием принудить уклоняющегося заключить сделку и возместить все расходы, понесенные из-за этого уклонения.

Если обе стороны сделки проигнорируют , предварительный будет считаться прекращённым. Обязательства, предусмотренные предварительным соглашением также прекращаются, если истечёт срок действия, в который необходимо было провести основную сделку купли-продажи недвижимого объекта.

Оформляя предварительный договор купли-продажи земельного участка /дома/квартиры/жилого помещения (), можно также предусмотреть дополнительные условия, касающиеся исполнения обязательств сторон. К таким условиям можно отнести внесение покупателем аванса либо задатка.

Аванс — определённая сумма денег, которая передаётся продавцу и учитывается при будущем внесении оплаты за продаваемый объект во время оформления основной сделки купли-продажи. Если аванс был передан, но обязательства не возникли или не были выполнены, продавец обязан вернуть все деньги покупателю в полном размере. Таким образом, аванс не является надёжной гарантией выполнения обязательств.

Совсем другое дело — внесение задатка. При отказе от выполнения обязательств по сделке задаток остаётся у стороны-продавца в исходном объёме, а покупатель лишается своих денег. Если же свои обязательства отказывается выполнять продавец, задаток возвращается покупателю вдвойне. Таким образом, задаток выступает и гарантом выполнения обязательств по договору, и является компенсацией за их неисполнение.

На практике использование задатка создаёт большие риски для покупателя: хотя продавец и пишет расписку о том, что вернёт деньги при неисполнении своих обязательств, бывают случаи, когда мошенник просто испаряется с полученными деньгами. Чтобы избежать подобного исхода событий, имеет смысл обратиться в юридическую или риелторскую контору и оставить всю сумму задатка на хранение третьему лицу. Разумеется, обращаться нужно только в надёжные крупные фирмы с хорошей репутацией. Сотрудники организации также обязаны написать расписку о том, что они получили деньги и обязуются обеспечить их сохранность.

Итог

Предварительное соглашение — гарантия того, что стороны в будущем заключат основной договор купли-продажи на оговорённых заранее условиях.
Чтобы обеспечить исполнение обязательств сторон, можно воспользоваться задатком либо авансом.
Государственной регистрации описанный договор не требует.

Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ?

Предварительный договор предназначен для обеспечения гарантии заключения основного соглашения в будущем. В какой форме должен быть составлен предварительный договор, какие пункты должны быть в него включены и какие условия в нем не могут быть предусмотрены, расскажет наша статья

Предварительный договор ГК РФ. Практическое значение

Предназначение предварительного договора - организация заключения основного договора (далее по тексту - ОД) между сторонами в дальнейшем. Предварительный договор используется в тех ситуациях, когда стороны уже пришли к соглашению по условиям договора о его предмете и иным положениям, по которым на данном этапе, по мнению участников, должно быть принято единое решение (п. 3 ст. 429 ч. 1 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ), однако в настоящий момент имеются ограничения к заключению ОД (например, у покупателя нет достаточного количества денежных средств и т. д.).

Отличительной чертой предварительного договора является то, что он не влечет возникновения у сторон прав и обязанностей, связанных с переходом объекта договора, в т. ч.:

Сторона, подписавшая предварительный договор , не получает прав на имущество другой стороны (например, до заключения ОД купли-продажи квартиры покупатель не может требовать перехода к нему прав на названную недвижимость).
Обязательства сторон, установленные предварительным договором, не могут обеспечиваться внесением задатка. Задаток может быть передан другой стороне в счет полагающихся платежей по договору (п. 1 ст. 380 ч. 1 ГК). Но названное обязательство возникнет лишь после подписания ОД. При возникновении спорных ситуаций суды обычно квалифицируют переданную сумму (даже если предварительный договор включает условие о задатке) как аванс (например, решение Норильского горсуда Красноярского края от 10.12.2015 по делу № 2-3737/2015).

Предварительный договор ГК. Содержание документа

Установленного образца документа гражданское законодательство РФ не предлагает, однако заключаемый предварительный договор может иметь следующую структуру:

Наименование сторон, их соответствующие реквизиты (в т. ч. ОГРН, ИНН и юридический адрес организации, фамилия, имя, отчество физического лица, его паспортные данные, адрес проживания и т. д.).
Предмет предварительного договора (т. е. обязательство заключить в дальнейшем ОД).
Условия, позволяющие определить предмет ОД. Для сделок, связанных с передачей имущества, следует указать также признаки объекта сделки, позволяющие однозначно его определить (например, для квартиры - ее адрес, площадь, номер этажа и т. д.). Если сделать это на этапе подписания предварительного договора невозможно, рекомендуется включить в его содержание условия о выполнении стороной действий, посредством совершения которых в дальнейшем можно будет определить индивидуальные характеристики предмета ОД (например, определение ВС РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21).
Предварительный договор может регламентировать способы обеспечения обязательства по заключению в дальнейшем ОД (например, неустойка и т. д.).
Возможно включение в содержание предварительного договора перечня действий, который должны выполнить стороны, чтобы заключение ОД стало реализуемым: оформление и получение необходимых документов в госорганах, проведение инвентаризации и т. д.
Если предварительный договор предусматривает выполнение сторонами действий, предполагающих финансовые затраты, то в его текстможет быть внесено условие о распределении между участниками таких расходов.
Срок заключения ОД.

Форма предварительного договора и срок заключения основного соглашения

Составляя предварительный договор , стороны должны опираться на следующие правила (п. 2 ст. 429 ч. 1 ГК):

форма предварительного договора должна быть аналогичной форме, предусмотренной для ОД (например, если ОД подлежит заверению в нотариальном порядке - по закону или по соглашению сторон, то и предварительный договор предполагает нотариальную форму);
если форма ОД не определена, то предварительный договор оформляется письменно;
предварительный договор , составленный с нарушением требований законодательства к его форме, признается ничтожным, т. е. не вызывает правовых последствий, кроме тех, которые повлечены его недействительностью.

Предварительный договор не нуждается в госрегистрации.

Срок заключения ОД не относится к существенным условиям предварительного договора . Если названное условие не оговорено в предварительном соглашении, то принимается, что ОД должен быть заключен в продолжение 1 года с даты подписания предварительного(абз. 2 п. 4 ст. 429 ч. 1 ГК).

Итак, предварительный договор служит для организации заключения в будущем ОД. Предварительный договор содержит условия о предмете ОД и иные условия, которые стороны посчитали должным согласовать. Предварительный договор обязательно оформляется письменно.