2. Оценка недвижимости

2.7. Особенности оценки земли

2.7.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;

3) финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

Физическая осуществимость

Общая площадь участка незначительна, габариты участка – 34х50 м, участок находится в зоне сформировавшейся застройки, тип застройки – преимущественно брандмауэрная. Необходимо учитывать уровень инсоляции прилежащих зданий, поэтому площадь застройки участка выше уровня 2-го этажа не должны превышать 400 кв.м. Вторым ограничением является необходимость выполнения части фасада здания в стилистике прилежащего к участку частично утраченного во время войны жилого здания. Высота здания будет меньше разрешенных 28-33 метров и будет ограничено высотой соседнего жилого здания, поэтому высота здания не превысит 5 этажей над уровнем земли. При строительстве здания необходимо обеспечить проезд во внутренний двор через анализируемый участок, что также накладывает ограничение на размещение здания на участке. По имеющимся данным инженерные сети расположены по периметру территории, поэтому расположение сетей не будет препятствием для размещения здания.

Финансовая осуществимость

Финансирование проекта планируется осуществлять за счет собственных средств ввиду высоких кредитных ставок на текущий момент. Проценты по кредитам для крупных застройщиков составляют 18-20% и предоставляются на срок от трех до пяти лет преимущественно под жилые проекты (например проект компании RBI). Кредитование предпринимателей, осуществляющих выкуп арендуемых помещений, по данным банков, опубликованных в открытых источниках, будет находиться в диапазоне:

    Банк «Санкт-Петербург» - ставка рефинансирования + 9%, т.е. 20% на текущий момент

    ВТБ 24 готов кредитовать под залог выкупаемой недвижимости по ставкам 17-21%

    По данным Москоммерцбанка средняя ставка для качественного заемщика составит порядка 20%.

Таким образом, при расчете финансовых показателей проекта целесообразно в качестве нормы отдачи по проекту принять текущие ставки по кредитам в размере 20%.

Экономическая целесообразность

При анализе экономической целесообразности определяется, какое юридически допустимое и физически осуществимое использование будет приносить приемлемый

доход владельцу участка, насколько вариант использования земли «разумно возможен» с

учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения.

Основной критерий экономической целесообразности: NPV (CF )>0.

Следует также учитывать потенциал местоположения оцениваемого участка земли.

Местоположение земли считается основным фактором, определяющим ее стоимость. На

потенциал местоположения участка земли влияет, прежде всего, характеристика окружающего типа землепользования.

Согласно проведенному анализу среды местоположения Объекта оценки, район

расположения участка земли в наибольшей степени перспективен с точки зрения развития

современной общественно–деловой зоны района ввиду планируемых проектов редевелопмента промышленных территорий и расположения вблизи станции метро. Ввиду того, что проект предусматривает коммерческое использование построенного объекта, из перечня возможных к реализации функций были исключены социальные функции, не приносящие существенный арендный доход.

Ввиду небольшой площади участка и его расположении в квартале с плотной жилой застройкой невысокого качества, а также ввиду низкого дохода от сдачи в аренду площадей под спортивную функцию, из перечня функций следует исключить функцию спортивного комплекса.

Гостиничные проекты - самые сложные по сравнению с другими видами инвестирования в доходную недвижимость. Их строительство требует затрат в несколько раз выше, чем строительство бизнес–центра, а окупаемость существенно зависит от эффективного гостиничного и туристического менеджмента. С учетом ограничений по площади застройки и высоте возможного к строительству здания, общая площадь объекта не превысит 1900-2000 кв.м., что позволит разместить на участке только мини-отель ориентировочно на 50 номеров. Так как участок расположен вблизи станции метро, недалеко от центра города, в пешеходной доступности от набережной Невы, а также вблизи Финляндского вокзала, целесообразно рассмотреть возможность размещения на участке мини-отеля, целевыми клиентами которого могут стать туристы и предприниматели из Финляндии, пребывающие в наш город по железной дороге.

В ближайшем окружении анализируемого участка отсутствуют современные торговые центры и небольшие торговые комплексы, что обусловлено характером окружающей застройки. Предприятия торговли расположены во встроенных помещениях первых этажей жилых и офисных зданий. Ввиду особенностей расположения участка, требований по архитектуре будущего здания, а также требований по обеспеченности парковочными местами и расположению загрузочных зон объектов торговли, строительство небольшого торгового центра не реализуемо на анализируемом земельном участке. Торговые помещения в зонах метро пользуются повышенным спросом у арендаторов даже в период кризиса, о чем свидетельствует заполненность всех встроенных помещений торгового назначения в окружении участка. Поэтому торговая функция может быть включена в объект в качестве дополнительной функции.

Включение в объект функции частного медицинского многопрофильного центра возможно в виду наличия в окружении центров притяжения – специализированных медицинских учреждений. Так как частные медицинские центры арендуют в основном небольшие площади, а крупные сетевые клиники предпочитают покупать недвижимость, размещение медицинского центра может быть рассмотрено в качестве дополнительной функции будущего здания.

Таким образом, юридически допустимыми, физически реализуемыми, финансово осуществимыми и экономически целесообразным является строительство офисного или гостиничного здания со следующими сопутствующими функциями: парковка или паркинг, торговля, медицинский центр.

Максимальная эффективность

Максимально эффективным называется такой вариант использования участка,

который обеспечивает его наибольшую стоимость. В данном случае определяется

наиболее эффективный из сформированных выше вариантов:

    бизнес-центр с наземной парковкой,

    бизнес-центр с встроено-пристроенным паркингом

    бизнес-центр с наземной парковкой и встроенными торговыми помещениями

    мини-отель с наземной парковкой

3.3. Определение наилучшего наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка

Алгоритм расчетов:

1. Варианты использования земельного участка с учетом существующих ограничений, норм и правил землепользования и застройки

2. Стоимость улучшения – затраты на строительство (нормативы: УПВС, УПБС

ВР; или рыночные данные ).

3. Стоимость объекта

4. Стоимость земельного участка VL=Vо–V B => max , где VL – стоимость земли, Vо –

рыночная стоимость объекта (улучшение + земля), V B – стоимость улучшения.

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли,

как свободного, является максимальная стоимость земли. Стоимость земли можно найти, например, техникой выделения.

В данной работе использовался метод капитализации нормой отдачи и метод остатка для нахождения стоимости земельного участка.

Доходный подход определяет стоимость недвижимости приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвесторов к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, включая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.

Метод капитализации нормой отдачи основан на учете периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от перепродажи, дисконтируется (то есть пересчитывается по ставке дисконтирования в настоящую стоимость). При этом ставка дисконтирования, которая является в основном функцией риска, может быть для каждого вида дохода различной. Величина ставки дисконтирования выбирается с учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов.

Основные этапы процедуры оценки при использовании данного метода:

    Обоснование типичного периода владения (прогнозный период) для оцениваемой

недвижимости;

    прогнозирование периодических денежных потоков до конца периода владения,

для каждого периода необходимо определить:

Ipg – потенциальный валовой доход (это общий валовой доход от недвижимости

при сдаче в аренду всех помещений и при своевременном внесении арендных

платежей всеми арендаторами);

Ieg – эффективный валовой доход (учитывает возможные потери от временно пустующих помещений и потери при сборе арендных платежей) ;

E – операционные расходы (издержки при эксплуатации объекта);

Io – чистый операционный доход (разница между эффективным валовым доходом и операционными расходами);

    расчет соответствующей нормы отдачи (ставки дисконтирования) для периодических денежных потоков (Y );

    расчет соответствующего коэффициента капитализации (Rn );

    расчет стоимости реверсии оцениваемого объекта на конец прогнозного периода

(на последний год периода владения);

    расчет текущей стоимости чистого операционного дохода и стоимости реверсии

путем их дисконтирования с применением соответствующей ставки дисконтирования;

    расчет рыночной стоимости путем суммирования текущих величин денежных

потоков и стоимости реверсии.

Математическое выражение определения рыночной стоимости оцениваемого

объекта недвижимости представлено следующей формулой:

где Vо – рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода;

Ioi – чистый операционный доход периода i (i =1,...,n);

Y – норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования);

n – последний год прогнозного периода;

Von – стоимость реверсии объекта в последний год прогнозного периода.

Книга >> Экономическая теория

По наиболее эффективному использованию генерирующих... Ленинграде (Санкт -Петербург ). Первые... Балаковская, Калининская и... принципу использования наилучших существующих... материальных активов - земельных участков , зданий и... районе его размещения. В результате анализа ...

  • Оценка эффективности благоустройства г. Тюмени

    Реферат >> Экология

    Планирования, анализ современного состояния... районная планировка, генеральный план, проект земельной ... , Праги, Санкт -Петербурга и многих... использования имеющихся на участке ... случаях наиболее эффективный прием... является наилучшим «санитаром» ... выглядит Калининский ...

  • Туристские ресурсы Тверской области

    Курсовая работа >> Физкультура и спорт

    Дальнейшее использование культовых зданий... наилучшие по природным условиям места: долины наиболее ... район (комплекс отдыха "Колкуново" и "Алголь"), Калининский район ... участки Октябрьской железной дороги: Москва – Санкт -Петербург ... финансовую эффективность работы...

    • Анализ НЭИ застроенного земельного участка отличается от анализа НЭИ свободного участка тем, что помимо перебора разных функций в процессе анализа НЭИ застроенного участка дополнительно могут анализироваться возможности по реконструкции существующих улучшений без их коренного преобразования.

    Анализ НЭИ застроенного участка в каком-то смысле можно сравнить с решением философской задачи поиска оптимального сочетания формы и содержания какой-либо системы. У застроенного участка под содержанием следует понимать назначение здания, а под формой - его объемно-планировочное решение.

    Одна из важнейших задач совместного сравнительного анализа (свободного и застроенного участков) - это выбор методов оценки объекта недвижимости (рис. 1.3). Так, если наиболее эффективное использование свободного и застроенного участков совпадают с текущим использованием, для оценки целесообразно использовать прямую капитализацию, сравнительный или затратный подход. Использование метода дисконтирования денежных потоков в этом случае лишено какого-либо смысла.

    Рис. 1.3.

    Особое внимание следует обратить на класс объектов, у которых наиболее эффективное использование свободного участка земли не совпадает с наиболее эффективным использованием застроенного земельного участка. С точки зрения оценки, их можно назвать проблемными объектами: это объекты с разными наиболее эффективными использованиями земли и улучшений, снос которых запрещен, например, исторические объекты недвижимости.

    Возможны разные подходы к оценке таких объектов. Если наиболее эффективное использование свободного и застроенного участка не совпадают, но снос или перестройка улучшений земельного участка менее эффективны, чем их текущее использование или запрещены законом, то для оценки можно использовать прямую капитализацию или затратный подход. Если анализ показывает, что перестройка объекта недвижимости позволит повысить его стоимость, целесообразно для оценки использовать метод дисконтирования денежных потоков. В том случае, если анализ указывает на необходимость сноса существующих улучшений, для оценки земельного участка, образующегося после сноса улучшений, можно использовать сравнительный подход с учетом затрат на снос улучшений.

    Как было отмечено выше, помимо перебора разных функций в процессе анализа НЭИ застроенного участка дополнительно должны анализироваться возможности по реконструкции существующих улучшений. Анализ НЭИ застроенного участка должен выполняться с учетом следующих альтернатив по преобразованию существующих строений:

    • ? использование существующих строений в неизменном виде;
    • ? реконструкция существующих строений;
    • ? снос существующих строений с последующей продажей свободной земли или новым строительством.

    Рассмотрим несколько примеров, связанных с анализом наиболее эффективного использования объекта недвижимости, предусматривающих преобразование существующих улучшений.

    Пример

    Требуется определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости - земельный участок, застроенный офисным зданием, которое генерирует каждый год 5000 д.е. чистого дохода. Ставка капитализации равна 15%. Земельный участок как свободный стоит 50 000 д.е.

    Известно, что, если реконструировать объект в торговый центр путем инвестирования 20 000 д.е., доход его возрастет в 2 раза, а если снести за 2000 д.е. и построить новый торговый центр за 50 000 д.е., доход возрастет в 3 раза.

    Предлагаемое решение

    Стоимость объекта: 5000: 0,15 = 33 333 (д.е.).

    Стоимость улучшений: 33 333 - 50 000 = -16 667 (д.е.).

    Стоимость объекта после реконструкции: (5000 х 2) : 0,15 - 20 000 = = 46 667 (д.е.).

    Стоимость объекта с учетом сноса и новым строительством:

    (5000 х 3) : 0,15 - 2000 - 50 000 = 48 000 (д.е.).

    Вывод: наиболее эффективное использование - снос и продажа земли или строительство нового торгового центра.

    Требуется определить финансовую состоятельность проекта, предусматривающего покупку земли за 300 000 д.е. и возведение на ней здания в течение трех кварталов по следующему графику инвестиций:

    I квартал - 20 000; II квартал - 30 000; III квартал - 30 000.

    Предполагается, что объект сможет генерировать следующие доходы:

    1 год - 30 000; 2 год - 30 000; 3 год - 30 000; 4 год - 30 000 + + 350 000 (продажа).

    Ставка дисконтирования - 10%.

    Предлагаемое решение

    На рисунке 1.4 представлена динамика расходов и доходов проекта по созданию объекта недвижимости.

    Чистая текущая стоимость проекта NPV, полученная путем приведения расходов и всех доходов, включая продажу, по ставке дисконтирования в 10%, к дате оценки составляет отрицательную величину (-64 965 д.е.). Это означает, что выбранный вариант застройки участка не отвечает критерию финансовой оправданности.


    Рис. 1.4.

    Рассмотрим пример учета принципа НЭИ в сравнительном подходе к оценке стоимости объекта недвижимости.

    Земельный участок площадью 10 000 кв. м застроен одноэтажным кирпичным зданием с площадью 2000 кв. м. Анализ НЭИ показал, что здание необходимо достроить до трех этажей и построить дополнительно на участке еще два двухэтажных здания площадью 8000 кв. м. (рис. 1.5).


    Рис. 1.5.


    Рис. 1.6.

    Требуется выполнить оценку объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода.

    Предлагаемое решение

    На основе результатов анализа НЭП участка целесообразен следующий алгоритм его оценки с использованием сравнительного подхода (рис. 1.6):

    подбор объектов аналогов по НЭП объекта оценки;

    сравнение объектов аналогов с объектом оценки и выявление технико-экономических различий;

    оценка вклада различий в цену аналога ДЦ;

    расчет показателей оценки стоимости объекта оценки путем корректировки цен аналогов на различия с объектом оценки: V oi = Ц + АЦ ; ;

    согласование откорректированных значений цен V oi (/ = 1, ..., п) и оценка итогового значения рыночной стоимости Л

    Рассмотрим пример учета принципа НЭИ в затратном подходе к оценке стоимости объекта недвижимости.

    Земельный участок площадью 10 000 кв. м застроен новым трехэтажным кирпичным зданием - складом с площадью 18 000 кв. м.

    Анализ НЭИ свободного участка показал, что на этом месте должен быть торговый центр такой же этажности и площади.

    Стоимость кв. м земли по методу сравнений равна 4000 д.е. за кв. м.

    Условимся для простоты, что затраты на строительство кв. м улучшений склада и торгового центра равны и составляют 1320 д.е. за кв. м.

    Прибыль предпринимателя оценивается в размере 25% общей суммы инвестиций.

    Чистый доход, который генерирует склад, равен 310 д.е. за кв. м улучшений, а торговый центр - 480 д.е. за кв. м.

    Снос улучшений оценивается в размере 200 д.е. за кв. м улучшений.

    Ставка капитализации доходов от земли принята на уровне 10% годовых, а улучшений, для простоты, вне зависимости от назначения - 12% годовых.

    Требуется оценить объект недвижимости затратным подходом.

    Предлагаемое решение

    1 этап - анализ наиболее эффективного использования свободного участка.

    Данный анализ проводить не будем, так как его результат сформулирован в условиях задачи.

    2 этап - анализ наиболее эффективного использования застроенного участка.

    Как было отмечено выше, в процессе анализа наиболее эффективного использования застроенного участка, как правило, рассматриваются три варианта развития событий: использование объекта для разных целей без каких-либо издержек по преобразованию существующих улучшений; снос существующих строений и строительство строений, способных обеспечить максимальную доходность объекта недвижимости, и промежуточный вариант- использование объекта для разных целей с учетом реконструкции объекта недвижимости для этих целей.

    Для наглядности, рассмотрим полярные варианты использования объекта недвижимости:

    снос здания и строительство торгового центра;

    текущее использование в качестве склада.

    Вариант 1 - снос здания и строительство торгового центра:

    Вывод: НЭИ застроенного участка - текущее использование.

    Алгоритм оценки

    Расчет стоимости склада.

    • 1. Затраты на строительство склада: 1320 х 18 000 = 23 760 000 (д.е.).
    • 2. Прибыль предпринимателя: (23 760 000 + 40 000 000) х 0,25 = = 15 940 000 (д.е.).
    • 3. Стоимость склада: 23 760 000 + 15 940 000 = 39 700 000 (д.е.).

    Расчет функционального износа как потери доходов, относящихся

    к зданию.

    Доход, генерируемый складом:

    2. Доход, генерируемый торговым центром:

    3. Расчет износа путем капитализации потери доходов:

    Оценка стоимости:

    Таким образом, если НЭИ застроенного участка совпадает с НЭИ свободного участка, целесообразно использование прямой капитализации или сравнительного подхода. Если НЭИ застроенного участка не совпадает с НЭИ свободного участка, то решение о выборе методов оценки зависит от степени преобразования существующих строений. При сохранении существующих строений можно использовать метод прямой капитализации и затратный подход. При необходимости перестройки существующих строений целесообразно использовать метод дисконтирования денежных потоков. Если оценщик приходит к выводу о необходимости сноса существующих строений, то задача оценки сводится к оценке стоимости земельного участка как свободного. В этом случае можно использовать сравнительный подход с учетом затрат на снос.

    . Критериями физической осуществимости для земельного участка являются размер, форма, район, состояние грунта и подъездные пути к участку, а так же риск стихийных бедствий. При детальном рассмотрении каждого из критериев применительно к оцениваемому участку Оценщик пришел к выводу, что использование земельного участка как свободного возможно в качестве ________________________.

    Законодательно разрешенное использование . При обосновании законодательно допустимого использования свободного земельного участка необходимо рассматривать частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, экологическое законодательство, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, которые зачастую могут ограничивать некоторые виды потенциального использования. Рассматриваемый земельный участок имеет разрешенное использование в качестве _________________.

    Финансово обоснованное использование . Вариант лучшего использования земельного участка считается финансово состоятельным, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплутационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала.

    После анализа выяснилось, что финансово состоятельным является вариант использования земельного участка под уже существующим объектом.

    Вывод . Максимально эффективное использование – это то использование земельного участка, при котором обеспечивается его максимальная продуктивность. В данном случае существующее использование земельного участка является единственно возможным и наиболее эффективным.

    Анализ НЭИ земельного участка как застроенного

    Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующим объектом капитального строительства, то есть, единого объекта недвижимости, позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование существующего объекта недвижимости – то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта и выполняется в следующих условиях:



    Физически возможное использование объекта выбрано как размещение в нем ___________________ помещений, так как объект недвижимости выполнен в соответствующей архитектурной планировке, что дает минимальные физические затраты для организации использования объекта в качестве ________________.

    Законодательно допустимое использование . Текущие улучшения земельного участка (существующий ОКС) не нарушают никакие имеющиеся законодательные акты, в связи с чем ________________________.

    Финансово обоснованное использование. Текущее использование объекта является его использование как _____________. Так как данное использование может приносить доход собственнику, в качестве наилучшего использование принимается ___________________.

    Вывод. После проведения анализа НЭИ, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве _____________________.

    Выбор подходов оценки

    Существующие в оценке подходы и методы для определения стоимости недвижимости обязательно должны применяться в настоящей курсовой работе с теми лишь условиями, что данный тип имущества должен обладать качествами, к которым может быть применён тот или иной подход, а также доступность и возможность использования информации для применимости каждого из подходов.

    Оценщик при проведении оценки, в соответствии со стандартами оценки, обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы.

    Затратный подход основан на принципах______________;

    Сравнительный подход основан на принципах _____________;

    Доходный подход основан на принципах _______________.

    После анализа объекта оценки и его окружения оценщик пришел к выводу, что вышеописанные подходы применимы для определения стоимости объекта оценки без исключений/за исключением _________, в связи с тем, что _________________..

    Оценка затратным подходом

    Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

    Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.

    Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости включают в себя:

    · ________________________;

    · ___________________________;

    · __________________________;

    · __________________________.

    Основная формула расчета рыночной стоимости объекта затратным подходом:

    С об = (С восп(зам)окс - И нак) + С зем,

    С об – рыночная стоимость объекта по затратному подходу;

    С восп(зам)окс – стоимость затрат на воспроизводство (замещение) улучшений;

    И нак – накопленный износ;

    С зем – рыночная стоимость прав на земельный участок.

    Оценка стоимости затрат на воспроизводство (замещение) для оцениваемого объекта

    В общем случае, стоимость затрат на воспроизводство (замещение) имеет следующую структуру:

    С вос (зам) = ПИ + КИ + ПП,

    С вос (зам) - стоимость затрат на воспроизводство (замещение)

    ПИ - прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

    КИ - косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.);

    ПП - прибыль предпринимателя.

    При расчете стоимости строительства Оценщик использовал укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов УПВС). В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:

    С вос = (С таб * И 69-84 * И 84-тек * ПK j * О) + КИ + ПП ,

    С вос - стоимость затрат на воспроизводство

    С таб - стоимость единицы измерения в уровне цен по УПВС;

    И 69-84 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на 01.01.84 г.;

    И 84-тек - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на текущую дату;

    П Kj - произведение поправочных коэффициентов (при наличии);

    О - общее количество единиц измерения (куб.м, кв.м);

    КИ - косвенные издержки, не учтенные в УПВС;

    ПП - прибыль предпринимателя.

    При расчете стоимости строительства Оценщик использовал укрупненные показатели стоимости зданий и сооружений КО-ИНВЕСТ). В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:

    С зам = УС 01. 2009 * О * И 01.2009-тек,

    С зам – стоимость затрат на замещение;

    УС 01.2009 – стоимость единицы измерения в уровне цен по КО-ИНВЕСТ;

    О – общее количество единиц измерения (куб.м, кв.м);

    И 01.2009-тек – индекс пересчета стоимости строительства из цен января 2009 года в цены на текущую дату (согласно справочнику КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве»).

    Расчёт стоимости затрат на замещение оцениваемого объекта приведен в таблице 1.

    Расчет стоимости затрат на замещение

    Таблица 1.

    Таким образом, стоимость нового строительства объекта оценки составляет: _______________ рублей.

    Определение накопленного износа

    Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, различают физический износ, функциональное и внешнее устаревания.

    Физический износ (И ФИЗ) - это потеря стоимости за счет естественных процессов старения конструкций в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

    Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

    Физический износ каждого конструктивного элемента определяется как произведение удельного веса конструктивного элемента на процент износа данного конструктивного элемента.

    Для расчета величины физического износа объекта применяется метод, в основе которого лежат данные о накопленном износе конструктивных элементов, выявленные экспертным путем в процессе осмотра объекта оценки с учетом вклада каждого элемента в стоимость объекта. В стоимостном выражении физический износ объекта определен как произведение процента физического износа объекта на стоимость нового строительства объекта.

    И ф = (С н * % износа) / 100 ,

    И ф - физический износ объекта, руб.

    С н – стоимость нового строительства объекта, руб.

    % износа - % износа объекта оценки.

    Если по каким-либо причинам заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста.

    И ф = ЭФ / СЭЖ * 100%

    И ф – физический износ объекта, %;

    ЭФ – эффективный возраст объекта (лет), определенный на основании данных осмотра;

    СЭЖ – срок экономической жизни объекта (лет).

    В данной курсовой работе оценщик рассчитал физический износ оцениваемого объекта с использованием метода разбивки по конструктивным элементам с применением метода наблюдения (поэлементного определения износа).

    Функциональное устаревание (У функ) объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются:

    1. недостатками, требующими добавления элементов;

    2. недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

    3. недостатками, требующими удаления элементов.

    Оцениваемый объект построен в ____________ году в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства, за период эксплуатации проводилась реконструкция помещений. Величина функционального устаревания принята 0%.

    Внешнее устаревание (У вн)характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешнее устаревание обуславливается местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении (общий упадок района, квартала и т. п.). Настолько же изменятся и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

    Внешнее устаревание для объекта оценки не выявлено.

    Величина суммарного (накопленного) износа определяется по формуле:

    И нак = (1 – (1 – И физ /100) * (1 – У функ /100) * (1 – У вн /100).

    Расчет физического износа с применением метода наблюдения по конструктивным элементам представлен в таблице __.

    Расчет физического износа объекта оценки

    Таблица __.

    Таким образом, накопленный износ объекта оценки составляет 19 %.

    Расчет стоимости объекта оценки с учетом накопленного износа приведен в таб. ___.

    Таблица ___

    Оценка рыночной стоимости земельного участка

    (приведенный метод может быть заменен методом сравнения продаж, либо любым иным)

    Стоимость земельного участка в данной курсовой работе определена методом распределения.

    Метод применяется для оценки застроенных земельных участков и основан на определении доли стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Для реализации метода составляется выборка единых объектов недвижимости аналогичного функционального назначения, по которым известны сведения о стоимости земельных участков и улучшений. После проведения анализа определяется процентное соотношение стоимости составляющих единого объекта, на основании которого рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого земельного участка.

    Стоимость земельного участка рассчитывается в следующей последовательности.

    С зем = С еон * К дз ,

    С зем – стоимость земельного участка;

    С еон – стоимость единого объекта недвижимости по сравнительному подходу;

    К дз – доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.

    Проведения анализа рынка составлена выборка аналогичных объектов.

    Таблица __

    № п/п Объект-аналог Площадь здания, кв.м Площадь земли, кв.м Стоимость объекта, руб. Стоимость земли, руб. Доля стоимости земли, %
    Производственное здание 6 000 000 1 240 800 18,8
    Производственное здание 16 300 000 2 004 900 12,3
    Производственное здание 8 600 000 1 255 600 14,6
    Среднее, округленно: 15,23

    Таким образом, стоимость земельного участка составит:

    С зем = ______ * 15,23% = _______ руб.

    Расчет рыночной стоимости объекта оценкизатратным подходом

    Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом с учетом стоимости земельного участка, равна:

    С об = __________ + ____________ = _____________ рублей.

    Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

    Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

    Размещено на http://www.allbest.ru/

    Контрольная работа

    Анализ наиболее эффективного использования земельных участков

    • 1. Необходимость анализа наиболее эффективного использования земельных участков
    • 2. Критерии анализа наиболее эффективного использования земельных участков
    • 3. Методы оценки наиболее эффективного использования земельных участков
    • Литература
    • 1. Необходимость анализа наиболее эффективного использования земельных участков
    • Поскольку в практике оценочной деятельности чаще всего определяется рыночная стоимость объекта оценки, то анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.
    • Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка.
    • Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.
    • Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.
    • Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.
    • Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
    • Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика.
    • Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.
    • Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.
    • Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.
    • Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:
    • - рыночный анализ;
    • - анализ реализуемости варианта;
    • - анализ наиболее эффективного использования.
    • Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.
    • Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.
    • Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.
    • Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

    2. Критерии анализа наиболее эффективного использования земельных участков

    Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям - это:

    - юридическая допустимость;

    - физическая осуществимость;

    - финансовая обеспеченность;

    - максимальная продуктивность.

    Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

    Юридическая допустимость

    Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

    Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут изменить конкретные виды потенциального использования.

    На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.

    Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.

    Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.

    Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов.

    Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста.

    Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий. В качестве примера, можно привести строительство зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.

    Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.

    Физическая осуществимость

    Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость.

    Критерии физической осуществимости - размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) - влияют на предполагаемый вариант использования земли.

    Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения.

    Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами.

    Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки.

    Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные оценщиком негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.

    В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.

    Финансовая обеспеченность

    Следующий этап отбора видов использования - анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

    Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

    Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении.

    Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

    Максимальная продуктивность

    Максимальная продуктивность - это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости - земельного участка.

    Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

    Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.

    Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений).

    Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

    Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

    - наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

    - наиболее эффективное использование участка как застроенного.

    Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

    1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.

    2. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.

    3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

    4. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.

    Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

    1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

    2. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

    Рассмотрим различие между наиболее эффективным использованием участка без строений и объекта недвижимости со строениями на примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам осваивается как пригородный жилой массив.

    Максимальная эффективность использования участка без строений, с наибольшей вероятностью, будет основана на использовании под жилой коттедж. В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.

    В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки находится выбранный вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель коттеджное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа - один год, четырехлетнее функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование.

    Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.

    Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его продолжить или заменить.

    Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

    Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

    1. Использование участка земли для спекуляции, т. е. для продажи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.

    2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

    - застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

    - застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использования, до того момента как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;

    - разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;

    - застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объекту.

    Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная незастроенность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.

    В этом случае оценщику необходимо ответить на ряд вопросов:

    1. Как можно использовать земельный участок, если он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек?

    2. Какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?

    3. Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

    Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести строительные работы, то оценщику следует определить:

    - затраты на снос существующих строений;

    - вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;

    - характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения, число данных подразделений и др.);

    - уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;

    - стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансирование.

    Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

    1. сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

    2. изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

    В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:

    - сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

    - проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

    - проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;

    - уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

    Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

    1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?

    2. Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?

    3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?

    Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно-привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

    В оценочном отчете необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от наиболее эффективного использования участка как застроенного. Отчет об оценке должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключение по каждому виду использования.

    3. Методы оценки наиболее эффективного использования земельных участков

    земельный участок строение капитализация

    Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов:

    1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения.

    2. Проверка юридической допустимости отобранных вариантов.

    3. Проверка физической возможности отобранных вариантов.

    4. Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов.

    5. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность.

    Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода.

    Первый метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны.

    1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения.

    3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей.

    4. Определение возможности получения и величины прочих доходов.

    5. Оценка действительного валового дохода.

    6. Расчет эксплуатационных расходов.

    7. Расчет резерва затрат капитального характера.

    8. Расчет чистого операционного дохода.

    9. Расчет коэффициента капитализации для зданий.

    10.Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями.

    11.Расчет дохода, относимого к земле.

    12.Расчет коэффициента капитализации для земельного участка.

    13.Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

    Второй метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.

    1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения.

    2. Расчет потенциального валового дохода.

    3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.

    4. Оценка действительного валового дохода.

    5. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера.

    6. Расчет общего чистого операционного дохода.

    7. Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости.

    8. Оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

    9. Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

    Третий метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения:

    1. Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.

    2. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера.

    3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

    Четвертый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений:

    4. Расчет затрат на усовершенствование объекта.

    5. Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.

    Пятый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, не требующий перестройки:

    1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

    2. Определение общего коэффициента капитализации.

    3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

    Литература

    1. Боброва Н.П. Некоторые аспекты теории и практики оценки земли: Учебно-методическое пособие. -М. 2004.- 112с.

    2. Василенко С.С. "Эволюция принципов оценки земли в процессе реформирования земельных отношений в России", Изд-во ЗАО "Экономика", М. - 2006;

    3. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 5: Оценка земли и иной недвижимости. - М., 2008. - 265 с.

    4. Медведева О.Е. "Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества", Международная академия оценки и консалтинга, М. - 2005;

    5. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Кадастр и оценка земельной собственности: Учебное пособие. М., 2007. - 88 с.

    6. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. Учебное пособие. - 2-е изд., переработанное и доп. М.: 2008. - 224 с.

    7. Прорвич В.А. "Оценка земли в Москве: модели, алгоритмы, практический опыт", Изд-во "Экономика", М. - 1996;

    8. Прорвич В.А., Кузнецов В.Н., Семенова Е.А. и др. Оценка урбанизированных земель. - М. 2004.- 776

    9. Румянцев Ф.П., Хавин Д.В, Бобылев В.В., Ноздрин В.В. Оценка земли: Учебное пособие. Нижний Новгород, 2013. - 279 с.

    10. Серия "Консультация юриста" Плата за землю. Оценка земли. Комментарии. Разъяснения. Вопросы и ответы. М. 2008. 414 с.

    11. Амелин О.А. Исторический опыт оценки земельных участков в России //Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. № 11. С. 67-71.

    12. Артамонов И.В. К вопросу о сложности оценки рыночной стоимости земли // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права). 2013. № 2. С. 30.

    13. Губина В.С. Оценка земель сельхозназначения для целей инвестирования // Наука и бизнес: пути развития. 2013. № 10 (28). С. 83-87.

    14. Ковалёва А.М., Дворядкин К.C. Методы расчета корректировок в сравнительном подходе к оценке земельных участков //Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2015. № 4-1. С. 112-115.

    15. Ламерт Д.А. Системы управления и оценки земельных ресурсов в развитых странах // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2014. Т. 3. № 2. С. 3-11.

    16. Попова И.В., Зорин А.В. Проблемы регулирования и организации оценочной деятельности в сфере землепользования // Экономика и современный менеджмент: теория и практика. 2014. №34. С.191-196.

    17. Рабинович Л.М. Земельные ресурсы как фактор эффективного развития экономики // Вестник АГТУ. Серия: Экономика. 2013. №2. С.45-51

    18. Тараданов Р.А. Определение размера возмещения собственнику участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд // Закон. 2014. №2. С.79 - 84

    Размещено на Allbest.ru

    Подобные документы

      Принципы оценки стоимости участка. Общие рекомендации по проведению оценки. Основные факторы стоимости. Применение метода распределения для оценки застроенных земельных участков. Метод капитализации земельной ренты. Оценка незастроенных участков.

      лекция , добавлен 04.05.2012

      Анализ деятельности Минской городской землеустроительной и геодезической службы, ведение дежурной карты земельных участков. Работа со слоями в программном комплексе T-FLEX GIS. Порядок и условия предоставления земельных участков. Ведение земельного дела.

      отчет по практике , добавлен 04.04.2017

      Общая характеристика гражданского оборота земельных участков. Понятие и правовой режим земельных участков как объекта гражданского оборота. История формирования российского земельного рынка. Направления развития оборота земельных участков в России.

      дипломная работа , добавлен 07.12.2010

      Специфические особенности земли как средства производства. Роль земельных ресурсов в сельском хозяйстве. Анализ условий и особенностей экономического развития сельхозпредприятия. Оценка земельных ресурсов и перспективы эффективного их использования.

      курсовая работа , добавлен 07.10.2009

      Характеристика земельного участка как объекта недвижимости, категории земель и критерии их классификации. Анализ рынка недвижимости в городе Братске, описание исследуемого участка, оценивание и выбор сферы наиболее эффективного его использования.

      курсовая работа , добавлен 07.03.2010

      Теоретическое обоснование статистического анализа использования земельных ресурсов в хозяйстве. Статистический анализ использования земельных ресурсов в ОАО РАО "Алексеевское". Показатели использования земельных угодий.

      курсовая работа , добавлен 07.09.2007

      Основания для проведения межевания. Геодезическое обеспечение межевания земель. Определение границ участка на местности. Съемка земельного участка, камеральная обработка, оценка недвижимости. Анализ рынка земельных участков. Определение стоимости объекта.

      курсовая работа , добавлен 01.06.2015

      Разработка проектных предложений по перераспределению земель и упорядочению границ земельных участков на территории сельского поселения. Характеристика и оценка земельных участков, землепользований, землевладений сельскохозяйственного назначения.

      курсовая работа , добавлен 08.01.2016

      Принципы, факторы и подходы к оценке рыночной стоимости земли. Кадастр и оценка земельной собственности. Классификация незастроенных и застроенных земельных участков, их учетно-кадастровые, инженерно-строительные и эксплуатационные характеристики.

      контрольная работа , добавлен 01.05.2017

      Необходимость государственной кадастровой оценки земли. Характеристика использования земельных ресурсов при назначении государственной оценки земель на примере региона (Московская область, г. Химки). Факторы, определяющие оптимальное использование земли.